認知症の方の自宅売却
認知症等で成年後見制度が利用されている
ご本人が施設や病院から、自宅へ戻る
見込みがなくなり、施設の利用料支払いに
あてたいなどの理由からご本人の自宅を
売却する必要がでてきたときは、
「居住用不動産の処分」の許可申立てを行い、
家庭裁判所の許可を受けてから売却します。
住まいは、生活の基盤であるので、その処分は
ご本人の心身や生活に大きな影響を与えますので、
すまいの場所が大きく変化する場合には、
特に慎重を期すため、本人のために家庭裁判所が
適切かの判断を行います。
具体的には、居住用不動産処分許可の申立書を作成し、
必要書類を添付してから管轄の家庭裁判所に提出します。
実際の売却手続きにおいては、この審判書が必要になります。
家庭裁判所の許可を得ない居住用不動産の処分は「無効」となります。
無効な取引である以上、売却代金を返還したり、
場合によっては損害賠償責任を負ったりする可能性があります。
居住用不動産にあたるかどうか判断に迷う場合は、
必ず事前に家庭裁判所に相談が必要です。
居住用不動産かどうかの判断
現在、住民票をおいている場所だけではなく、
かつて住んでいた場所、住民票をおいていた場所も
居住用不動産とみなされる可能性があります。
判断が難しい場合は、必ず事前に家庭裁判所に
確認をしてもらって下さい。
万が一、許可が必要であったにもかかわらず、
許可を受けることなく取引をしてしまうと、
取引の相手方に多大な損害を与えてしまいます。
注意しておきましょう。
別荘等、売却する不動産が居住用不動産に該当しない
場合には家庭裁判所の許可申立ては不要です。
ただし、重要な財産の処分にはあたるため、
事前に家庭裁判所に確認を行った方が無難です。
自宅を売却する手続きには、
不動産売買契約書とは別に
成年後見人に関する添付書類としては、
下記のものがあります。
売主の代理人である成年後見人の資格を
証する書面として、登記事項証明書の添付が必要です。
売主の印鑑証明書が必要になりますが、
ご本人が認知症等で成年後見制度を利用して
いるケースでは、売主であるご本人の印鑑証明書は
発行されません。
代理人である成年後見人の印鑑証明書が必要になります。
成年後見人の居住用不動産の売買については
家庭裁判所の許可を証する書面の添付が必要となり、
成年後見監督人があるときは、不動産の売却についての
後見監督人の同意を証する書面の添付が必要となります。
売買以外で、許可申立てが必要な場合
売却以外にも、居住用不動産の処分として家庭
裁判所の許可が必要な行為があります。
①居住用不動産を取り壊す場合
本人の居住用の不動産を取り壊す場合には、
居住用不動産の処分につき家庭裁判所の許可が必要です。
単純に取り壊すだけではなく、建て替えの場合についても、
許可が必要とされています。
②（根）抵当権を設定する場合
本人の居住用不動産を担保にして、金融機関から
借入れを行う（融資を受ける）場合にも、
居住用不動産の処分につき家庭裁判所の許可が必要です。
③賃貸契約を解除する場合
本人が居住している（居住していた）不動産の賃貸借契約を
解除する場合にも居住用不動産の処分につき
家庭裁判所の許可が必要です。
④賃貸借契約を締結する場合
本人が居住するための不動産の賃貸借契約を締結する場合、
居住用不動産の処分につき家庭裁判所の許可が必要とされています。
司法書士・行政書士西本清隆事務所
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