高齢の親の自宅を「確実に売却」する方法
「高齢の親が居住している自宅を
売却して施設費用の費用に充てたい」
という相談が増えています。
高齢の親に、認知症の症状が
出始めており、この先、親の
健康状態に関わりなく、自宅を
確実に売却したい場合、事前に
どのような対策が取れるでしょうか?
1.何もしない
費用や手間が一切かかりません。
ただ、売買契約をする時点で親の
判断能力次第(認知症が進んでいる場合など)
では、売ることができないリスクがあります。
もちろん、自宅所有者の親がしっかりとした
状態であれば、親が契約して売ることが
できます。
「イチかバチ」のギャンブル的な選択肢です。
2.子どもに贈与した後に、子どもが売却する
認知症が進む可能性が高い親の名義から
子ども名義にして、子どもが売却する方法です。
自宅は子どもの所有になりますので、
親の健康状態に関係なく、売買手続きが
可能です。
相続時精算課税制度(2500万円までの
贈与には贈与税が課されない)を活用して
自宅を子ども名義にすれば、確かに贈与税は
課税されない又は軽減されます。
ただ、その後に子どもが自宅不動産を売却する
時に譲渡利益の約20~40%が課税されます。
これでは、売却後の残金が少なくなり、
親の施設費用に充てる金額も少なくなります。
また、名義変更時の登録免許税も2%と高く
(2000万円の評価額ならば40万円)、
不動産取得税の負担も必要です。
(評価額の3%程度)
3.成年後見制度を活用
認知症=成年後見と考える人も多いです。
成年後見は「本人の財産を守る」ことが
目的ですので、自宅を売却するには
家庭裁判所の許可が必要です。
親の預貯金などが潤沢にあれば、
自宅売却の許可が出ない可能性もあり、
自宅を売却できるか不透明です。
仮に自宅売却の許可が出て無事に自宅を
売却できたとしても、成年後見は親が
死亡するまで続きます。
成年後見人が子どもであれば、後見人の
報酬を請求しなければ良いのですが、
一定の財産(500万円ぐらい)あれば、
専門家が成年後見人又は後見監督人に
選任される可能性があります。
また不動産売却などの法律行為が
予想されるケースでは、専門家が
成年後見人に選任される可能性が
更に高くなります。
毎年数十万円の成年後見人への報酬が
親が亡くなるまで一生必要になります。
4.民事信託(家族信託)を活用
親が元気なうちに子どもに自宅の
売却する権限を与えることで、
その後、親の健康状態に関わらず、
子どもが自宅の売却ができます。
形式上、名義を子ども(受託者)に
変えますが、親を受益者にしますので、
贈与税は不動産取得税は課税されません。
不動産の名義変更にかかる登録免許税は
評価額の4%(土地は3%)ですので、
贈与と比較してもコストがかかりません。
5.自宅が売却される前に親が死亡したケース
⑴「何もしない」「成年後見制度を活用する」場合、
自宅を親から子供へ相続の名義変更が必須です。
その後、子どもが売却することになります。
スムーズに相続の名義変更ができれば良いですが、
相続人間で揉めてしまうと、解決するまでは
自宅を売却することができません。
⑵自宅が売却される前に、親が死亡した時でも
家族信託を事前に設定しておくと有効です
委託者(親)の死亡で信託が終了する
旨の契約であれば、親が死亡すれば
信託も終了します。
信託が終了すれば、相続人へ名義変更を
行いますが、信託契約書の規定で
「信託終了時の権利帰属者を指定する」
ことで、遺産分割協議を経ることなく、
子どもへ名義変更できます。
名義変更後、子どもが自宅の処分を行います。
⑶いったん子ども名義に変更するにも
手間やコストがかかりますが、
それらを省略する方法もあります。
「清算受託者」に「不動産の処分」の
権限を事前に与えることで、信託が
終了しても、相続の名義変更をせずに
引き続き、清算受託者が不動産の
売買手続きを行うことが可能です。
不動産の処分が主目的の場合には
「清算受託者」の権限を信託設定時に
しっかりと定めておくことをお勧めします。
<用語解説>
委託者:信託する財産のもともとの所有者で、信託をお願いする人
受託者:委託者からの信頼に基づいて、財産の管理・処分等を任された人
受益者:信託された財産から生じる利益を受ける人
※「家族信託」は一般社団法人家族信託普及協会の登録商標です。
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