高齢の親の自宅を「確実に売却」する方法
「高齢の親が居住している自宅を
売却して施設費用の費用に充てたい」
という相談が増えています。
高齢の親に、認知症の症状が
出始めており、この先、親の
健康状態に関わりなく、自宅を
確実に売却したい場合、事前に
どのような対策が取れるでしょうか？
１．何もしない
費用や手間が一切かかりません。
ただ、売買契約をする時点で親の
判断能力次第（認知症が進んでいる場合など）
では、売ることができないリスクがあります。
もちろん、自宅所有者の親がしっかりとした
状態であれば、親が契約して売ることが
できます。
「イチかバチ」のギャンブル的な選択肢です。
２．子どもに贈与した後に、子どもが売却する
認知症が進む可能性が高い親の名義から
子ども名義にして、子どもが売却する方法です。
自宅は子どもの所有になりますので、
親の健康状態に関係なく、売買手続きが
可能です。
相続時精算課税制度（２５００万円までの
贈与には贈与税が課されない）を活用して
自宅を子ども名義にすれば、確かに贈与税は
課税されない又は軽減されます。
ただ、その後に子どもが自宅不動産を売却する
時に譲渡利益の約２０～４０％が課税されます。
これでは、売却後の残金が少なくなり、
親の施設費用に充てる金額も少なくなります。
また、名義変更時の登録免許税も２％と高く
（２０００万円の評価額ならば４０万円）、
不動産取得税の負担も必要です。
（評価額の３％程度）
３．成年後見制度を活用
認知症＝成年後見と考える人も多いです。
成年後見は「本人の財産を守る」ことが
目的ですので、自宅を売却するには
家庭裁判所の許可が必要です。
親の預貯金などが潤沢にあれば、
自宅売却の許可が出ない可能性もあり、
自宅を売却できるか不透明です。
仮に自宅売却の許可が出て無事に自宅を
売却できたとしても、成年後見は親が
死亡するまで続きます。
成年後見人が子どもであれば、後見人の
報酬を請求しなければ良いのですが、
一定の財産（５００万円ぐらい）あれば、
専門家が成年後見人又は後見監督人に
選任される可能性があります。
また不動産売却などの法律行為が
予想されるケースでは、専門家が
成年後見人に選任される可能性が
更に高くなります。
毎年数十万円の成年後見人への報酬が
親が亡くなるまで一生必要になります。
４．民事信託（家族信託）を活用
親が元気なうちに子どもに自宅の
売却する権限を与えることで、
その後、親の健康状態に関わらず、
子どもが自宅の売却ができます。
形式上、名義を子ども（受託者）に
変えますが、親を受益者にしますので、
贈与税は不動産取得税は課税されません。
不動産の名義変更にかかる登録免許税は
評価額の４％（土地は３％）ですので、
贈与と比較してもコストがかかりません。
５．自宅が売却される前に親が死亡したケース
⑴「何もしない」「成年後見制度を活用する」場合、
自宅を親から子供へ相続の名義変更が必須です。
その後、子どもが売却することになります。
スムーズに相続の名義変更ができれば良いですが、
相続人間で揉めてしまうと、解決するまでは
自宅を売却することができません。
⑵自宅が売却される前に、親が死亡した時でも
家族信託を事前に設定しておくと有効です
委託者（親）の死亡で信託が終了する
旨の契約であれば、親が死亡すれば
信託も終了します。
信託が終了すれば、相続人へ名義変更を
行いますが、信託契約書の規定で
「信託終了時の権利帰属者を指定する」
ことで、遺産分割協議を経ることなく、
子どもへ名義変更できます。
名義変更後、子どもが自宅の処分を行います。
⑶いったん子ども名義に変更するにも
手間やコストがかかりますが、
それらを省略する方法もあります。
「清算受託者」に「不動産の処分」の
権限を事前に与えることで、信託が
終了しても、相続の名義変更をせずに
引き続き、清算受託者が不動産の
売買手続きを行うことが可能です。
不動産の処分が主目的の場合には
「清算受託者」の権限を信託設定時に
しっかりと定めておくことをお勧めします。
＜用語解説＞
委託者：信託する財産のもともとの所有者で、信託をお願いする人
受託者：委託者からの信頼に基づいて、財産の管理・処分等を任された人
受益者：信託された財産から生じる利益を受ける人
※「家族信託」は一般社団法人家族信託普及協会の登録商標です。
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