家族信託した不動産の注意点
不動産を家族信託した場合
以下のような手続きも必要
となります。
① 収益物件がある場合
賃料の振込口座の変更
（信託口座とする）をします。
管理会社がある場合には
信託した旨の通知をします。
必要に応じて管理契約の
変更などを行います。
管理会社がなく、
賃借人から直接賃料を
受取っている場合には、
振込口座の変更案内を
各賃借人に通知します。
② 借地がある場合
信託契約の前提として、
地主から信託（借地権の譲渡）
について承諾を得る必要があります。
信託しても実際には
何の使用形態に何の
変化もないことを
土地の所有者に説明
することが大切です。
③ 火災保険に加入
している建物がある場合
火災保険の名義変更を
行いますが、信託をしても
実態は変わらないことから、
届出だけで済む保険会社も
あります。
加入している保険会社に
確認が必要です。
既に委託者（所有者）が
融資を受け信託財産(不動産)
に担保が設定されている場合、
その不動産を対象として
家族信託をすることには、
注意が必要です。
ⅰ家族信託をしても
銀行に不利は生じませんが、
銀行には信託することの
了承を得る必要があります。
もし、銀行の承諾を得ない
場合には当初の金銭消費貸借違反
(期限の利益喪失)にあたり、
残債務の一括返済を請求される
可能性があります。
銀行は信託の承諾をしてくれるのか？
疑問に思われると思いますが、
私の経験上ほとんどのケースで
承諾を得ています。
承諾に際しては「抵当権消滅
請求権の放棄書」などを要求
されることもありますが、
特段信託に不利益になる
ことはありません
ⅱ 不動産の名義は
受託者に移転しますが、
借入債務自体は
何もしなければ
そのまま元の所有者
に残ります。
この債務を受託者が
引受けようとすると、
銀行側が対応できずに
信託の手続きが滞る可能性
があります。
信託しても借入債務の
引受は必要条件ではないので、
無理に引受けをする必要は
ありませんが、金融機関によっては
債務引受けを求められる場合もあります。
その場合には、債務引受け
に係る書面作成や、
債務引受けを前提とした
信託契約書を作成し、
実際に契約書を締結する前に
金融機関に契約書の確認を
得ることが必須となります。
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