不動産取引で売主が負担する費用
不動産取引では、代金の支払いと同時に
不動産の名義を買主に変更する登記手続を
行います。
通常は登記費用は「買主」が負担しますが、
商慣習や当事者間の特約があれば、それに
従います。
「売主」は不動産取引の登記手続きの際、
以下の場合に売主の費用負担が必要です。
1.抵当権・根抵当権などの「担保権」や
「仮登記」が付着しているとき
①不動産を取得する時に銀行などの
金融機関から購入資金を借入れている
場合には、残っているローン全額を
返済し、担保をぬく必要があります。
②登記簿上の順位を保全しておく
仮登記がある場合も、それを消して
買主に売り渡すことが必要です。
仮登記はアバウトにいえば、
登記をする条件が全部揃わないので
とりあえず仮の登記で、優先順位を
取っておくものです。
その後、条件が揃えば、仮の登記を
正式な登記(本登記)にします。
もし、仮登記をそのままの状態に
しておけば、仮登記より取得した
権利が失効する可能性もあります。
①②共に、買主が「きれいな権利関係」で
取得できるようにする売主の義務があります。
2.売主の登記簿上の住所・氏名が
現在変わっているとき
不動産を取得した時の住所や氏名が
現在と異なっているときには、
登記上の住所・氏名の表示を変更する
ことが必要になります。
これは売主が結婚・引っ越しなどで
変わった場合に限りません。
例えば、住居表示の変更や区制施行の
ケースでも同様です。
登記上の名義人と売主が同一人物だと
証明するための手続きです。
住居表示の変更や区制施行の場合は、
住所の変更手続きは登録免許税は0円です。
3.権利証・登記識別情報通知を紛失したとき
不動産を取得した時に「所有者の証明書」である
権利証・登記識別情報通知は、不動産取引時の
名義変更の際、法務局に提出します。
もし、権利証等を紛失しても再発行はされないので、
通常「本人確認情報」という証明書を作成します。
本人確認情報は、司法書士が本人と面談し、
運転免許証などの身分証明書の写しとともに
「間違いなく売主本人だ」と証明するものです。
司法書士が作成する「売主本人である証明」を
信頼して、法務局は名義変更の登記を行います。
司法書士が「責任をもって」作成しますので、
本人確認情報の作成費用は最低でも5万円は
必要になります(8~10万円ぐらいで作成する
司法書士が多いです)。
司法書士・行政書士西本清隆事務所
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