不動産競売の注意点
最近、競売物件への関心が高まっています。
競売は「せり」で不動産の売買がされるイメージです。
「競売」は一般的には「キョウバイ」と言われますが、
法律的には「ケイバイ」と言います。
競売は、住宅ローンが支払えなくなった等手放すことになった
不動産を債権者が裁判所に申立てることで、裁判所が売却する
手続きです。
一般的に市場価格の相場よりも2~3割程度、安く不動産を取得
できることもあり、関心が高まっています。
ただ、最近はインターネットで競売物件の情報がパソコンで
見れることや、リフォームして価値を高めて売却する業者も
多いことから、「人気ある場所」や「築年数が浅い建物」等については、
市場価格と変わらない価格でないと「せり」で落とせない状況です。
〇競売の対象となる不動産には制限がありませんので、制約が
ある不動産でも競売の対象になりますので、注意が必要です。
以下のような不動産も競売の対象となります。
①建物の建築が、法律的・物理的にできない土地
②銀行の融資条件を満たさない不動産
③占有者の居住権が優先されて、取得者が住むことができない建物
一般的な不動産取引では、不動産会社が、法律的・物理的に
欠陥がないことを確認して、売主及び買主の売買契約を仲介するので、
上記のような不動産は問題になりません。
競売は強制的に裁判所が売却を行いますが、あくまで債務者が売主で、
裁判所が売主として保証したり、責任を負うことはありません。
競売手続きに参加する人は、対象物件に多少の瑕疵(欠陥)があることを
予想しても、少しでも安く手に入れたいと思うことが普通なので、保証が
なくても問題ないといえるからです。
〇一般的な不動産取引との違いとして以下の特長があります。
①建物の内部を確認(内覧)できません。
あくまでも裁判所に備え付けの資料及び外観でしか確認できません。
②仮に競売物件を取得できたとしても、物件の引き渡しを裁判所は
保証しません。
不法占拠している人がいて、引き渡しに支障が生じる可能性もあります。
また、不法占拠している人との明渡交渉も自分で行うことになります。
③取得した物件について欠陥があっても、取り消すことは原則できません。
競売に入札するについては、現地を十分に調査することが必要になります。
裁判所は、取得後のトラブルには関与しませんので、自力で解決することが
必要になりますので、自己責任が求められます。
司法書士・行政書士西本清隆事務所
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