不動産登記の第一歩
〇不動産登記とは
不動産の所有者や権利関係については、近くの法務局で誰でも取得できる
「登記事項全部証明書（登記簿）」や「地図」「公図」で調査できます。
不動産の概要（面積・地目・構造等）や所有権や担保権等の権利の移転（変動）などの事項は、
登記所（法務局）のコンピュータに記録され、誰でも閲覧・取得できます。
不動産の権利関係を「登記記録（登記簿）」で公示することによって、不動産を買いたい人や
不動産を担保にお金を貸すことができるか等を調査できます。
不動産登記法は平成１６年に１００年ぶりの大改正が行われました。
改正の主要点は「オンライン申請」に関するものです。
従前は、その不動産を管轄する法務局まで申請書類を持参して申請してましたが、
オンライン申請が可能になり、インターネットで申請情報を送信することで、
登記申請が可能になり、法務局まで行く必要がなくなり、利便性が格段に向上しました。
ただ、オンライン申請を行うには、電子署名の設定等が必要になるので、現在でも
法務局まで申請書を持参する、従来の方法で申請することも可能です。
〇不動産登記の種類
「登記記録」には表題部と権利部から構成されており、それに対応する形で
不動産登記には「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の２種類があります。
権利に関する登記には「本登記」と「仮登記」があります。
１．表示に関する登記
「登記記録の表題部」に関する登記です。
表題部には土地や建物の所在地や面積などの情報が記録されます。
新築した建物の所有者は、取得した日から１ヵ月以内に、表示に関する登記を
申請しなければなりません。
２．権利に関する登記
権利の登記には「本登記」と「仮登記」の２種類があります。
本登記とは、「対抗力」を発生させたり消滅させたりする効果のある登記です。
対抗力とは、登記記録に所有者として記録されている名義人が、不動産に関する権利を、
第三者に対して主張ができるということです。
登記は「対抗力」を持つための要件にすぎません。
＜権利に関する登記の主なもの＞
・所有権保存登記・・新築物件の所有権を記録する登記です。
・所有権移転登記・・売買や相続等で所有者が変更した際に行う登記です。
・抵当権設定登記・・抵当権を設定したときに行う登記です。
・抵当権抹消登記・・借りていたお金を返済した際に、抵当権を消滅させる登記です。
仮登記とは、書類等に不備があって本登記ができない場合や、権利の設定・移転・変更
または消滅の請求権を保全する時などに行う登記です。
なお、仮登記の状態のままでは、第三者への対抗力はありませんが、本登記をする際には、
仮登記の登記記録上の順位は引き継がれる、順位保全の効果があります。
〇不動産登記を申請する人は？
不動産の登記申請は、原則として「登記義務者」と「登記権利者」が共同で行います。
これを共同申請主義といいます。
売買を原因とする所有者移転登記であれば、売主が登記義務者、買主が登記権利者です。
抵当権を設定する登記ならば、お金を借りて自分の不動産を担保に出す人が登記義務者、
お金を貸す人(銀行等）が登記権利者になります。
権利を失ったり、負担を負う方が「登記義務者」、反対に権利を得る方が「登記権利者」になります。
〇不動産の登記記録の内容は絶対ではない！？
登記記録の内容を信じて売買契約等の取引を行っても、その相手方が無権利者（所有者でない人）
であれば、当該不動産の所有権等の権利は取得できません。
これを「登記には公信力がない」といいます。
公信力とは、公にに示された真実と異なる場合でも、それを信じて取引した者に対して
権利取得が認められる法的な効力をいいます。
なぜ、登記に公信力が認められないのでしょうか？
登記申請の際に提出された書類が、形式上整っていれば、登記申請は受理されます。
その為、登記記録上の権利者が、実際の権利者とは違うこともあり得るので、
不動産登記には公信力を認めていないのです。
司法書士・行政書士西本清隆事務所
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